Monat: Februar 2022

Viele Immobilienkäufer stehen am Anfang immer vor der Frage ein Haus kaufen oder ein Haus mieten

Es gibt im Leben häufig mal die Entwicklung, da braucht es zum Leben mehr Platz und dann steht auf der Wunschliste ein Haus oder eine grosse Wohnung und damit verbunden die Frage, ob man Eigentum erwerben möchte oder Mieter bleibt. Was ist die bessere Option? Eine Immobilie kaufen oder eine Immobilie mieten hängt von diversen Optionen ab.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß und muss bezahlbar bleiben..Die hohe Nachfrage treibt in vielen Orten und insbesondere in Ballungsgebieten wie Hamburg die Kaufpreise für Grundstücke und Immobilien nach oben. Da jedoch ein Haus eine Geldanlage ist, ist es wichtig, dass man überprüft, ob der Kaufpreis in einem gesunden Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie steht und sich das Invest in die Immobilie lohnt. Aktuell ist es wahrscheinlich, dass Sie mehr bezahlen, als die Immobilie wert ist. Das kann bei einem Verkauf für Sie dann zum Verlustgeschäft werden. Vertrauen Sie da auf unsere Erfahrung als Immobilienmakler!

Können Sie sich die Finanzierung einer Immobilie leisten?

Angenommen, das passende Objekt ist gefunden. Sie möchten ein Haus kaufen. Nun sollten Sie prüfen, ob Sie sich die Finanzierung überhaupt leisten können. Es ist zu kurz gedacht, die aktuelle Monatsmiete künftig als Kredittilgung zu nutzen und fertig. Mit einer Immobilienfinanzierung hängen mehr Kosten zusammen:

  • Sie sollten mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital oder andere Sicherheiten mitbringen
  • Auch die Kaufnebenkosten müssen direkt beglichen werden. Dazu zählen:
    – Grunderwerbssteuer
    – Notarkosten
    – Grundbuchkosten
    – Makler (bei uns übrigens nur 2% Maklercourtage)

Ist der Anfang erst einmal gemacht, hat man sich wohl schnell an die monatliche Rate zur Kredittilgung gewöhnt. Jedoch kostet es auch Geld, im Haus zu leben. Die sogenannten Lebenskosten kennen Sie aus der Zeit als Mieter und sollten diese bei der Planung berücksichtigen.

Um beim Kauf keine höhere Belastung zu haben, als bei der Miete, gibt es noch eine Stellschraube, an der Sie drehen können: die Höhe der monatlichen Tilgung, die in etwa bei 3% liegen sollte.  

Bedenken Sie bei solchen Überlegungen unbedingt die Sollzinsbindung. Sie sichern sich bei Abschluss der Finanzierung einen Zinssatz, der für eine bestimmte Anzahl an Jahren bindend ist. Je länger die Bank Ihnen den Zins garantiert, desto teurer wird Ihre monatliche Rate. Außerdem können Sie die Rate nicht so weit senken, wie Sie möchten. Die Bank wird berechnen, wie viel Sie mindestens bezahlen müssen, um den Kredit beispielsweise bis zum Renteneintritt abzubezahlen.

Unter den folgenden Umständen kann ein Hauskauf die bessere Option gegenüber der Miete sein:

  • Die Immobilie kostet, was sie wert ist
  • Die Lage der Immobilie ist begehrt und Bevölkerungs- und Entwicklungsprognosen sind positiv
  • Sie haben genügend Eigenkapital, mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10-15% des Kaufpreises, besser mehr, um die Finanzierungssumme zu senken
  • Sie können sich die laufenden Nebenkosten leisten und haben möglicherweise noch Geld übrig für andere Formen der Geldanlage
  • Planen Sie langfristig: Ein Verkauf ist innerhalb der ersten zehn Jahre häufig nicht rentabel, da die Finanzierung früher abgelöst werden muss und sich die Anschaffungskosten noch nicht rentiert haben
  • Sie haben genügend Kapital für die Pflege der Immobilie (Renovierungen etc.)

Ob Kaufen oder Mieten für Sie am Ende die bessere Option ist, kommt ganz auf Ihre persönliche Lebens- und Finanzsituation an. Wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach der passenden Lösung.

Die Grundsteuer wurde reformiert und da gilt für Immobilienbesitzer Obacht!

Immobilienbesitzer aufgepasst!

Für alle Immobilienbesitzer/innen gilt:

Die Einheitswerte auf den 1. Januar 1935 (neue Länder) und 1. Januar 1964 (alte Länder) verlieren im Zuge der Grundsteuerreform am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit und dürfen ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden. Zur Feststellung des Grundsteuerwertes für Wohngrundstücke sind neben der Grundstücks- und Wohnfläche der Bodenrichtwert sowie die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes. Mitte 2022 werden alle Immobilienbesitzer eine Aufforderung des Finanzamtes erhalten, u.a. auch ihre Wohnfläche zu melden.

Wie Vermieter den richtigen Mieter finden

Eigentlich findet man als Vermieter den richtigen Mieter über einen Makler. Warum? Weil es immer besser ist, aus der Distanz des Dritten (den Immobilienmakler) die Verhandlung zu führen und ausserdem hat der Immobilienmakler die wahrscheinlich größeren Kontakte und Vermarktungsmöglichkeiten.

Ein Immobilienmakler für die Vermittlung von Mietwohnungen ist auch nicht teuer. Wir berechnen zum Beispiel für das gesamte Vermittlungspaket eine Nettokaltmiete. Dieses Angebot finden Sie nur selten auf dem Markt!

Nun aber zurück zu dem Thema, wie Sie einen richtigen bzw. zuverlässigen Mieter finden. Zuverlässig in der Zahlung seiner Miete, Sicherheit seines Arbeitsverhältnisses und ohne „problematische“ Mietervergangenheit.

Wer als Vermieter eine Wohnung an einen unzuverlässigen Mieter vermietet, kann schnell in finanzielle Bedrängnis kommen.

Die Horrorvision jedes privaten Vermieters: Der neue Mieter zahlt monatelang die Miete nicht. Damit das nicht passiert, und Vermieter einen seriösen Mieter finden, sollten sie bei der Auswahl sehr vorsichtig vorgehen.

Mieter finden – die Vorbereitungen

Bevor ein Vermieter einen geeigneten Mieter finden kann, stehen zunächst einige Vorbereitungen an:

Eine angemessene Miete festlegen! ist die Miete für eine einfachere Wohnung eher zu hoch angesetzt, kann das Nachteile mit sich bringen. Unter Umständen schreckt das zahlungsfähige und solvente Mieter ab und lockt somit schnell zum Beispiel Mieter an, die kürzlich in finanzielle Bedrängnis gerieten oder sogar einen Mietnomaden.

Vermeiden Sie Massenbesichtigungen und selektieren Sie vorab Mietinteressenten.

Mit einzelnen Besichtigungsterminen gewinnen Sie bessere Eindrücke von den zukünftigen Mietern.

Sofern alle Vorbereitungen getroffen sind, sollten Sie sich als Vermieter absichern und vorab Auskünfte von Mietinteressenten verlangen. Das ist nicht unüblich und jeder wirklich interessierte Mieter hat kein Problem damit, seine Schufauskunft vorzulege, Gehaltsnachweise oder eine Bescheinigung des Vormieters.

Dazu ist kein Mieter verpflichtet, aber der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, an bestimmte Personen zu vermieten, sondern hat ebenfalls die Wahl.

Auch wenn der neue Mieter einen guten Eindruck macht: Auf eine Mietsicherheit sollten Vermieter nicht verzichten. Laut Gesetz darf ein Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Erbringt der Mieter die Sicherheit in Form einer Barkaution, so muss der Vermieter dieses Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und kann vom Mieter entweder auf einmal oder in drei gleich hohen monatlichen Raten erbracht werden. Alternativ kann auch eine Bürgschaft eines Bank- oder Versicherungsinstituts erbracht werden.

Es ist eine persönliche Entscheidung als Vermieter, aber grundsätzlich ist eine Rechtsschutzversicherung empfehlenswert und ganz besonders ist schnelles Handeln bei Mietrückständen gegeben. Also nicht lange zögern!

Verschiedene Formen des Wohnens im Alter

Betreutes- oder Service-Wohnen eignet sich für Senioren, die in einer eigenen Wohnung leben und im Notfall schnell und zuverlässig Hilfe zur Verfügung haben möchten. Bei Einzug in eine betreute Wohnanlage müssen sie in der Lage sein, ihren Haushalt eigenständig zu führen.

Die dortige persönliche Betreuung kann den Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim überflüssig machen oder zumindest hinausschieben. Denn im Notfall stehen neben dem Grundservice alle Hilfen zur Verfügung.

Was in der Wohnanlage dabei sein sollte

  • Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass die Wohnanlage möglichst zentrumsnah ist, ruhig gelegen und nicht zu groß.
  • Sie sollte auch barrierefrei sein und den Kontakt zwischen den Bewohnern erleichtern.
  • Zudem sollten Gemeinschaftseinrichtungen wie ein Café, Räume für Freizeitaktivitäten und Trockenräume zur Anlage gehören.
  • Wichtig sind auch Freiflächen mit Sitzgelegenheiten sowie Bänke im Hof oder Garten, die zu einem spontanen Schwatz mit den Nachbarn einladen.

Wohnung vergleichen und Probe wohnen

Geben Sie sich bei der Auswahl der Einrichtung nicht mit den Informationen des Anbieters zufrieden. Besichtigen Sie die Anlage mehrmals und erkunden Sie das Umfeld. Sprechen Sie mit potenziellen Nachbarn und vergleichen Sie die Wohnung mit ähnlichen Angeboten. Wohnen Sie, falls möglich, ein bis zwei Wochen zur Probe.

Was muss in den Betreuungsvertrag?

Der Betreuungsvertrag sollte die Leistungen, die in der Grundpauschale enthalten sind, genau auflisten und beschreiben. Manche Einrichtungen bieten Wahlleistungen in Form von Dienstleistungspaketen an. Achten Sie darauf, dass diese Ihren Bedürfnissen entsprechen. Ebenso wichtig ist es, vor dem Einzug den Umfang an Pflegeleistungen und die Kosten abzuklären. Ob Sie dauerhaft bleiben können, hängt von der angebotenen Pflege und der Schwere der Pflegebedürftigkeit ab.

Senioren- oder Pflege-WG

In einer Senioren-Wohngemeinschaft wohnen ältere Menschen zusammen, die entweder bereits in Rente oder kurz davor sind. Die Bewohner teilen sich eine Wohnung oder ein Haus und Gemeinschaftsräume wie etwa eine großen Küche oder einen Garten. Üblicherweise ziehen die Bewohner zusammen, wenn sie noch agil sind. Wird einer von ihnen pflegebedürftig, übernimmt meist ein professioneller Pflegedienst die Betreuung.

Betreute Wohngemeinschaft

Es gibt auch betreute Wohngemeinschaften, in der hilfe- oder pflegebedürftige ältere Menschen zusammenleben: so genannte Pflege-WGs. Das Alltagsleben spielt sich im Gemeinschaftswohnzimmer und in der Küche ab. Jeden Tag kommen Betreuer ins Haus, die die Gruppe beim Kochen, in der Haushaltsführung und bei Gemeinschaftsaktivitäten unterstützen. Bei Bedarf werden ambulante Pflegedienste engagiert. Die Bewohner erleben einen möglichst normalen, selbstbestimmten Alltag und werden verlässlich betreut.

Gegründet werden Pflege-WGs häufig von kleineren Organisationen wie ambulanten Pflegediensten, aber auch von Angehörigen. Da die Wohnform in der Regel nicht dem Heimgesetz unterliegt, können Ausstattung und Personaleinsatz selbst bestimmt werden. Die Bewohner haben ganz normale Mietverträge. Betreuer und Pfleger sind Dienstleister.

Diese Kosten fallen an

Es fallen Kosten an für Miete, Haushaltsgeld, die Betreuung durch Präsenzkräfte und die individuelle Pflege. Da Pflege-WGs sozialrechtlich als eigener Haushalt gelten, gelten die Pflegesätze für ambulante Betreuung.

Wer sich für Senioren- oder Pflege-WGs interessiert, sollte Kontakt zu ambulanten Pflegediensten, Sozialstationen oder der Wohlfahrtspflege aufnehmen und nach bereits bestehenden Projekten fragen oder sich beraten lassen.

Mehrgenerationenhäuser

In Mehrgenerationenhäusern leben je nach Konzept ältere und jüngere Menschen, körperlich beeinträchtigte oder auch nicht körperlich beeinträchtigte zusammen in Miet- oder Eigentumswohnungen, einem Haus oder in einer Wohnanlage. Meist bewohnt jede Partei eine eigene, abgeschlossene Wohnung. Die Gemeinschaftsräume sind allen gleichermaßen zugänglich. Sie eignen sich für offene, kontaktfreudige Menschen, die sich in eine Gemeinschaft einbringen wollen. Beim Einzug sollten sie noch nicht pflegebedürftig sein.

Viele hoffen in gemeinschaftlichen Wohnprojekten auf gegenseitige Hilfe und Unterstützung. Vor allem die Älteren wünschen sich, auch dann in der Gemeinschaft wohnen bleiben zu können, wenn sie einmal pflegebedürftig werden. Die meisten Bewohner planen, professionelle Kräfte hinzuzuziehen, wenn eine Pflege dauerhaft nötig wird.

Kosten für Bewohner

Die Bewohner zahlen in der Regel eine ortsübliche Miete und müssen teils Anteile an einer Baugenossenschaft kaufen. Mehrkosten entstehen vor allem für Gemeinschaftsräume und -flächen, wenn diese nicht öffentlich gefördert oder auf andere Weise subventioniert werden. Das Zusammenleben hilft jedoch sparen: So können Waschmaschinen, Werkzeuge oder Autos gemeinsam angeschafft und genutzt werden. Ältere Bewohner können sich die Kosten für Hilfsdienste oder ambulante Pflege teilen.

Es ist wichtig, früh mit der Suche nach einem geeigneten Wohnprojekt anzufangen. Bis Sie einen Platz finden oder ein geeignetes (mit-) realisieren, können mehrere Jahre vergehen.

Quelle: ZDF Mediathek

Das Verwalterhonorar einer Hausverwaltung ist nur ein Kriterium für die richtige Wahl des Hausverwalters

Hausverwaltung ist eine besonders qualifizierte Dienstleistung. Ein Verwalter ist nicht nur fachlich qualifiziert, er muss sich auch bereits vor Betriebsaufnahme durch eine ausgiebige Auskunft seiner wirtschaftlichen Vergangenheit und Gegenwart qualifizieren, regelmäßige Fortbildungen nachweisen können und seine Tätigkeit bei Versicherungen absichern und das auch nachweisen können.

Außerdem ist natürlich wichtig, dass die Chemie stimmt, denn das Zusammenwirken zwischen Mietern und Hausverwaltung muss störungsfrei und gedeihlich erfolgen, insbesondere nicht nur bei der Mietshausverwaltung, sondern natürlich auch bei der WEG Hausverwaltung.

Ein Hausverwalter ist nicht nur ein im Büro verwaltend tätiger Dienstleister. Ein guter Verwalter ist vielfältig aufgestellt und hat auch zum Beispiel im Handwerk vielfältige Kenntnisse. Das ist wichtig, für die zielgerichteten Einsätze von Handwerksleistungen an der Immobilie und um schon im Vorfeld eine strukturierte Gangart bei Modernisierungen, Reparaturen oder Sanierungen des Eigentums vorgehen zu können. Ergänzend zu solchen Kenntnissen verfügt eine gute Hausverwaltung auch über ein breites Netzwerk in der Immobilien- und Handwerksbranche.

Selbstverständlich ist es immer von Vorteil, sich in der Region auszukennen. Aber auch vermeintlich etwas weiter entfernte Immobilien vom Stammsitz der Hausverwaltung stellen kein Problem dar, weil in der heutigen Zeit Entfernungen allein durch die Digitalisierung geringer geworden sind und eine aus der Region weiter entfernte Hausverwaltung muss nicht immer nachteilig sein. Bestes Beispiel ist hier das in einer strukturschwächeren Gegend liegende Immobilienobjekt, das von einer Hausverwaltung aus einer Metropolregion betreut wird, denn dieser Verwalter hat in der Regel Zugriff auf ein qualifiziertes Netzwerk.

Wenn Sie bei der Auswahl einer neuen Hausverwaltung auf den ersten Blick schon einmal eine gewisse Transparenz erfahren haben und auch das Verwalterhonorar einschätzen können, lernen Sie den neuen Hausverwalter im nächsten Step persönlich kennen und gewinnen einen weiteren Eindruck.

Ob die Zusammenarbeit in Zukunft fruchtbar ist und für die Immobilie förderlich, zeigt sich natürlich erst nach einer etwas längeren Zeit. Jedoch können Sie durch die vorgenannten ersten Einschätzungen sicherlich schon eine Tendenz Ihrer Entscheidung vornehmen. Wie so oft im Leben spielen auch bei einer in erster Linie sachlichen Tätigkeit einer Hausverwaltung durchaus auch Sympathiepunkte eine Rolle.

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