Altona

Immobilienmakler und Hausverwalter in Hamburg

Ihre HausCompany gehört zu den Immobilienfirmen in Hamburg, die für fachkundige, seriöse und erfahrene Immobilienbewertung und Immobilienverkauf in der Stadt Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein stehen. Als Immobilienagentur bieten wir Ihnen rund um die Immobilie Immobilienmakler, Hausverwaltung und Hausmeisterdienste aus einer Hand.

Unsere Stärke ist eine individuelle und persönliche Betreuung und Beratung, eine langjährige und umfangreiche Erfahrung, sowie unsere fachliche Qualifikation auf dem Immobilienmarkt und dem Dienstleistungssektor. Als Immobilienagentur in Hamburg und Seevetal sind wir auf Wohnimmobilien in Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein spezialisiert und ganz egal, ob es sich um Haus, Grundstück oder eine Wohnung handelt.

Auch für Vermieter sind wir Ansprechpartner Nummer eins, denn fair geht vor: wir erheben für die Vermarktung und Vermietung Ihrer Wohnung ein Honorar von 1 Nettokaltmiete. Das rechnet sich und ist im Vergleich ein tolles Angebot. So unterstützen wir Sie als qualifizierte Makler mit Sitz in Seevetal professionell beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie in Hamburg, Seevetal und Schleswig Holstein.

Vertrauen ist wichtig – aber die Zahlen müssen auch stimmen

Sie möchten Ihre Immobilie in Hamburg oder Seevetal verkaufen? Vielleicht suchen Sie ein Maklerunternehmen, das den Verkauf ihrer Immobilie nicht nur als schnelles Geschäft sieht, sondern auch Ihre Individuellen Wünsche berücksichtigt.

Wir bieten Ihnen neben fairen Konditionen auch immer eine individuell abgestimmte Verkaufs- oder Vermietungsstrategie Ihrer Immobilie an. Denn nur zufriedene Kunden empfehlen uns weiter und nur zufriedene Kunden bleiben uns als Kunden erhalten!
Eine ehrliche und transparente Zusammenarbeit ist für uns die Grundlage des Erfolges.
Wir ste­hen Ihnen als Immobilienmakler hier in Seevetal oder Hamburg per­sön­lich, engagiert und lösungs­ori­en­tiert zur Seite!

Mietausfallversicherung – was man gegen zahlungsunwillige Mieter oder sogar Mietnomaden unternehmen kann

Wer Vermieter einer Wohnung ist, rechnet normalerweise damit, dass sein Mieter jeden Monat dieselbe Summe zahlt und das die Miete auch pünktlich eingeht. Diese planbaren Einnahmen machen das Investment in eine Immobilie erst attraktiv und für viele Vermieter ist das auch persönlich wichtig, weil auch ein Vermieter Verpflichtungen hat. Umso ärgerlicher ist es, wenn der Mieter seine Miete nicht begleicht.

Geschieht das, weil er seinen Job verloren hat oder die Zahlung schlichtweg vergessen hat, lässt sich das Problem meistens mit einem Gespräch beheben. Doch es gibt auch Mieter, die mutwillig nicht zahlen – und diese Situation bis zur Räumungsklage eskalieren lassen. Sogenannte Mietnomaden haben aus dieser Taktik sogar ein Lebensmodell gemacht und lassen die Wohnung oft verwüstet zurück.

Mithilfe einer Mietausfallversicherung können Sie sich gegen ausbleibende Mieten absichern – und den Schutz, wenn Sie möchten, auf Sachschäden ausweiten. Doch die Versicherung hilft nur in bestimmten Fällen. t-online erklärt Ihnen, was die Versicherung abdeckt und ob sie sich überhaupt lohnt.

Was ist eine Mietausfallversicherung?

Mit einer Mietausfallversicherung können Sie sich als Vermieter gegen Mietausfälle wappnen. Für Mietausfälle kann es viele Gründe geben – der naheliegendste ist ein zahlungsunwilliger Mieter.

In der Regel deckt der Versicherer einen Mietausfall von drei bis höchstens sechs Monaten ab. Die Mietausfallversicherung ersetzt in diesem Zeitraum die Kaltmiete und die anfallenden Nebenkosten.

Doch Sie können als Vermieter auch von anderen Kosten als Mietausfall betroffen sein, etwa aufgrund von Sachschäden an der Wohnung, die der Mieter mutwillig und vorsätzlich herbeigeführt hat. Im schlimmsten Fall können Sie auf sogenannte Mietnomaden hereingefallen sein, die oft nicht nur keine Miete zahlen, sondern auch die Wohnung derart verwüstet zurücklassen, dass sie renoviert werden muss.

Die Schäden, die durch Mietnomadentum entstehen, müssen in der Police allerdings explizit als eingeschlossen vermerkt sein, damit die Versicherung greift. Denn streng genommen erstreckt sich eine Mietausfallversicherung nur auf den finanziellen Schaden, der entstanden ist, weil der Mieter nicht zahlt.

Wie funktioniert eine Mietausfallversicherung?

Die Mietausfallversicherung wird in der Regel abgeschlossen, bevor das neue Mietverhältnis beginnt. Notwendige Bedingung dafür, dass Sie überhaupt eine Mietausfallversicherung abschließen können, ist eine erfolgreiche Bonitätsprüfung des Mieters.

Die Versicherungslaufzeit liegt normalerweise bei zwölf Monaten, gezählt wird ab Beginn des Mietverhältnisses. Sollte nach Ablauf des ersten Jahres der Mieter plötzlich nicht mehr zahlen können, greift die Versicherung üblicherweise nicht mehr.

Der Versicherer zahlt erst dann, wenn der Vermieter die Mietkaution zur Deckung der Kosten aufgebraucht hat. Hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung, die Schäden an gemieteten Sachen einschließt, übernimmt zunächst diese die Schäden. Die Mietausfallversicherung kommt dann erst zum Tragen, wenn der Mieter keine Haftpflichtversicherung besitzt.

Manche Mietausfallversicherungen greifen sogar erst, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist. Außerdem müssen Sie zunächst alle rechtlichen Schritte gegen den Mieter eingeleitet haben, um dessen ausstehende Mietzahlungen einzutreiben. Sie müssen ihn also abgemahnt haben und eine Räumungsklage eingereicht haben.

Was deckt eine Mietausfallversicherung ab?

Die klassische Mietausfallversicherung deckt nicht gezahlte Mieten ab. Doch Sie können den Versicherungsschutz erweitern auf Sachschäden, die etwa entstehen, wenn der Mieter Ihre Wohnung verwahrlosen lässt.

Diese erweiterte Form wird oft auch Mietnomadenversicherung genannt. Mietnomaden sind Mieter, die vorsätzlich die Miete nicht zahlen und erst nach einer Räumungsklage ausziehen, ohne die Mietschulden zu begleichen. In der nächsten Wohnung setzen sie dieses Verhalten fort. Häufig hinterlassen Mietnomaden eine verwüstete Wohnung, da sie sich für diese nicht verantwortlich fühlen.

Die Mietnomadenversicherung sichert Sie auch gegen Kosten für eine Desinfektion bei Ungezieferbefall ab, die der Mieter verursacht hat, weil er die Wohnung verwahrlosen ließ. Auch, wenn der Mieter beim Auszug nicht alle Gegenstände mitnimmt oder Einrichtungsgegenstände zerstört zurücklässt, sind Sie versichert.

Ebenso sind Einlagerungskosten für einen Zeitraum von drei Monaten abgedeckt, die entstehen, wenn Sie Gegenstände wegen einer Renovierung auslagern müssen. Und auch die Renovierung der Wohnung ist mitversichert, meistens für einen Zeitraum von drei Monaten.

Welche Summe deckt eine Mietausfallversicherung ab?

Leider schrumpft die Versicherungsleistung bei genauerem Hinsehen oft schnell zusammen. Meist deckt die Versicherung höchstens zwölf Monatsmieten ab, oft gedeckelt auf einen Höchstbetrag zwischen 5.000 und 20.000 Euro. Sachschäden können Sie in der Regel bis zu 30.000 Euro absichern.

Manchmal müssen Sie auch eine Selbstbeteiligung von drei Monatsmieten zahlen oder sich mit rund 20 Prozent beteiligen – in der Praxis werden also statt zwölf eigentlich nur neun Monatsmieten abgesichert.

Bis die Versicherung einspringt, müssen Sie die Kaution, die der Mieter hinterlegt hat, zunächst aufbrauchen und die erforderlichen rechtlichen Schritte eingeleitet haben. Die Kosten eines Rechtsstreits werden aber meistens nicht abgedeckt – es sei denn, Sie haben diesen Schutz explizit dazugebucht. Es gilt also: Bevor Sie eine Mietausfallversicherung abschließen, sollten Sie genau das Kleingedruckte lesen.

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Wenn Sie sich nur gegen den Mietausfall absichern wollen, zahlen Sie rund 60 bis 100 Euro im Jahr. Doch umfangreichere Versicherungen können bis zu 300 bis 400 Euro jährlich kosten.

Sie können die Versicherungskosten zwar nicht auf den Mieter umlegen, allerdings können Sie sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Quellen: t-online, immonet, Gebäudeversicherung.net, Verivox

Auf der Suche nach einer neuen Hausverwaltung

Die ideale Hausverwaltung soll die Eigentümer von zeitraubenden Tätigkeiten entlastet und muss bereit sein, sich aktiv zu kümmern sowie regelmäßig nach dem Rechten zu sehen. Dafür ist eine gute Organisation innerhalb der Firma und ein stetiger Kontakt zum Eigentümer erforderlich.

Für die Entscheidung zu einer neuen Hausverwaltung sollte man systematisch vorgehen und prüfen, welche Aufgaben die Hausverwaltung übernehmen soll und was im Verwaltervertrag stehen sollte.

Die Verwaltung einer WEG kann theoretisch auch einer der Eigentümer selbst übernehmen; da aber das WEG-Recht allerdings doch komplex ist und bei der Selbstverwaltung auch Interessenskonflikte entstehen können oder schlimmstenfalls Haftungsansprüche Dritter, empfiehlt sich die Berufung eines professionellen Hausverwalters. Und auch für Miethausbesitzer kann es sinnvoll sein, für Verwaltungsaufgaben einen Profi zu beauftragen. 

Ein Hausverwalter kennt sich aus und kümmert sich um alle Belange der Eigentümer und auch der Mieter!

Der Hausverwalter ist der organisatorische und operative Verwalter einer Immobilie und damit für die kaufmännische als auch die technische Verwaltung zuständig. Aufgaben eines Hausmeisters übernimmt er in der Regel nicht, wohl aber die Überwachung dieser Arbeiten. Allerdings gibt es keinen gesetzlich festgelegten Leistungskatalog der Aufgaben des Verwalters. Die Aufgaben werden individuell im Verwaltervertrag geregelt, müssen aber immer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Ein WEG Verwalter kümmert sich um die kaufmännischen Belange einer Eigentümergemeinschaft (WEG) und erstellt Wirtschaftspläne, führt die Buchhaltung durch oder kümmert sich um die ordnungsgemäße Überprüfung aller Zahlungsein- und Zahlungausgänge. Er erstellt auch die Nebenkostenabrechnungen für die Eigentümer der einzelnen Wohn- und Sondereigentumseinheiten.

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohneinheit, rechnet er die entstandenen Nebenkosten mit seinem Mieter ab, sofern er sie nicht selbst tragen muss, denn er darf nicht alle Kostenpositionen, die ihm der Verwalter in Rechnung stellt, an seinen Mieter weitergeben. Instandhaltungsrücklagen oder eben die Verwalterkosten müssen die Vermieter selbst tragen.

Die Aufgabe des Verwalters einer WEG ist es außerdem auch jährlich die Eigentümerversammlung zu organisieren und durchzuführen. Bei dieser Versammlung werden Tagesordnungspunkte, etwa über anstehende Reparatur- und Sanierungsarbeiten abgearbeitet und die Beschlussfassung der Eigentümer dazu protokolliert. Diese Beschlüsse muss der Hausverwalter festhalten, so dass man auch nach Jahren noch auf dokumentierte Beschlüsse zurück greifen kann.

Im Unterschied zum WEG Verwalter vertritt der Mieterverwalter in der Regel nur ein Interesse, nämlich des Immobilieneigentümers, der an mehrere Mieter vermietet hat. Der Mietverwalter ist für die Verwaltung des gesamten Objektes zuständig, also auch für die einzelnen Wohneinheiten und ist sogar Ansprechpartner für die Mieter, wenn es Klärungsbedarf gibt oder Nebenkosten abgerechnet werden.

Häufig wurde hier vertraglich vereinbart, dass sich der Miethausverwalter zudem um die Vermietung der Einheiten kümmert, wenn ein Mieterwechsel stattfindet. Dafür erstellt der Miethausverwalter die Mietverträge und setzt auch Mieterhöhungen durch oder kümmert sich um Mietrückstände. Der Mieterverwalter überwacht auch den regelmäßigen und pünktlichen Eingang der Mietzahlungen. Als Verwalter darf er allerdings keine Vermittlungsprovision verlangen. Unter Umständen kann im Verwaltervertrag jedoch vereinbart sein, dass für die Abwicklung von Neuvermietungen zusätzliche Kosten berechnet werden.

Grundsätzlich gibt es keine festen Aufgaben eines Hausverwalters, die erbracht werden müssen. Seine Aufgaben werden im Verwaltervertrag geregelt und deshalb sollten Vermieter bzw. Auftraggeber die Details dieses Vertrages genau studieren und mit dem Hausverwalter abstimmen. Es ist zum Beispiel auch möglich, zu vereinbaren, dass der Verwalter nur Teilleistungen erbringt und andere Leistungen von dem Eigentümer selbst erbracht werden. Das ist zum Beispiel häufig bei einer Mietshausverwaltung vereinbart, wo geregelt wird, ob der Verwalter oder der Vermieter neue Wohnungsmieter akquiriert.

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