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Gebrauchte Immobilien kaufen

Eine gebrauchte Immobilie kaufen, klingt erst einmal fast minderwertig, birgt aber große Chancen.

Hausbau ist oft Stress, nicht nur finanziell, emotional, sondern auch körperlich. Deshalb gehen viele Menschen den Weg, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen. Jedoch ist beim Kauf einer Immobilie „aus zweiter Hand“ Einiges zu beachten und eine sorgfältige Planung und viele Informationen zu diversen unterschiedlichen Punkten sind ungemein wichtig.

Je besser Sie vorbereitet sind beim Immobilienkauf, desto weniger Überraschungen erleben Sie!

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie bietet einige Vorteile. Neubauten liegen oft in entsprechenden Neubaugebieten oder entstehen dort und Sie wissen nicht, wie sich so ein Gebiet zukünftig in vielerlei Hinsicht entwickelt. Ein Neubau ist als Immobilie zumindest in der Infrastruktur immer auch ein Überraschungspaket. Eine gebrauchte Immobilie befindet sich in erschlossenen Lagen und mögliche Veränderungen der Strukturen sind absehbar und kalkulierbarer, als bei einem Neubaugebiet. Und nicht zuletzt ist auch die Nachbarschaft gewachsen, so dass eine gute Einschätzung der Lebensumstände um die Immobilie herum für die nächsten Jahre getroffen werden kann. So kann man viele Kriterien für das eigene Lebensgefühl rund um die neue Immobilie schon im Vorfeld prüfen und einschätzen. Beispielsweise, ob das Viertel, in dem man eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, den eigenen und persönlichen Vorstellungen entspricht. Ist eine gute Infrastruktur vorhanden? Wer wären die Nachbarn in spe? Ein weiterer großer Vorteil beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gegenüber einem Neubauobjekt ist die Tatsache, dass das Haus oder die Wohnung in vollem Umfang besichtigt werden kann. Bei einem Neubau müssen Sie sich auf Pläne und Bildmaterial verlassen, bestenfalls auf eine Musterwohnung oder ein Musterhaus. . Darüber hinaus lässt sich der Wert einer Gebrauchtimmobilie relativ sicher bestimmen.

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt beachten, dass keine gravierenden Sanierungen oder Modernisierungen der Immobilie anstehen könnten. Dach, Heizung, Fenster und Dämmung gilt es also mindestens zu prüfen und gegebenenfalls sollte der Kaufinteressent mit einem Experten auf diesem Gebiet den Neukauf vor dem Kauf überprüfen. Natürlich kann man auch einen Gutachter beauftragen, aber der kostet entsprechend. Bei Immobilien aus den 1960er und 1970er Jahren ist ein Gutachter durchaus nicht so verkehrt, da in dieser Zeit auch mal die eine oder andere Bausünde begangen wurde. Aus dem Gutachten wird alles Notwendige für mögliche Sanierungen deutlich und so kann der Käufer der neuen Immobilie sein Vorhaben besser einschätzen. Die Kosten für einen Immobiliengutachter bewegen sich in der Regel im unteren vierstelligen Bereich.

Beim Kauf einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus ist es anzuraten, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchzusehen. Dort erfahren Sie von Beschlüssen, die Sie als Mitinhaber betreffen, nicht nur finanzieller Natur. Ausserdem bekommt man ein Bild über die Eigentümergemeinschaft selbst, wie gut sie zusammenarbeitet oder ob es Streitereien gibt. Ausserdem können Sie nachlesen, ob alle Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen (Hausgeldzahlungen) nachkommen. Protokolliert wird außerdem, ob und wann größere Sanierungen ausgeführt werden müssen. Sind für die Finanzierung ausreichend Rücklagen vorhanden oder müssen Sonderumlagen gebildet werden? Im letzteren Fall könnte der neue Eigentümer möglicherweise nur wenige Wochen nach dem Wohnungskauf wegen solcher Beschlüsse noch mal zur Kasse gebeten werden.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist eine wichtige, wenn nicht, die wichtigste Informationsquelle für den Immobilienkauf.

Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein eigenes Blatt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt:

  • Die erste Abteilung gibt Auskunft über den tatsächlichen Eigentümer der Immobilie.
  • Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
  • Die dritte Abteilung zeigt Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen.

Eine Gebrauchtimmobilie könnte eventuell unter Denkmalschutz stehen. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, die unter Denkmalschutz steht, sollte sich ausgiebig über die Vor- und Nachteile dazu informieren, die sehr individuell sind. Als Kapitalanlage kann eine denkmalgeschützte Immobilie durchaus von Vorteil sein, allerdings verpflichtet sich der Besitzer oft zu kostenintensiven Instandhaltungen. Manche Umbauten können aufgrund der Denkmalschutzauflagen nicht möglich sein. Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie immer mit dem Denkmalschutzamt in Verbindung treten!

Und abschliessend ein wirklich sinnvoller Tipp: besichtigen Sie eine für den Kauf enger ins Auge gefasste Immobilie mehrmals, denn viele Punkte entgehen einem Kaufinteressenten bei der ersten Besichtigung und wenn man sich Notizen macht, kommen auch noch mal neue Fragen im Nachgang auf, die die Immobilie betreffen.

In Immobilien investieren

„Renditeobjekt“ – das klingt nach langfristiger Einnahmequelle oder? Gerne bezeichnet man so eine Immobilie, wenn jemand sich „Betongold“ kauft, um sein Vermögen anwachsen zu lassen. Diese Form der Anlage sieht ausserdem vor, dass die Immobilie vermietet wird oder zur Spekulation an Dritte weiterveräußert wird.

Für ein Anlageobjekt wird üblicherweise in Wohnimmobilien investiert, aber der erfahrenere Kapitalanleger investiert auch in Gewerbeimmobilien. Allerdings ist dieses Anlagegeschäft etwas volatiler am Markt und in der Regel sind die Mieter anspruchsvoller. Ein klarer Vorteil für Anlageimmobilien besteht natürlich in der für Banken gegebenen Sicherheit, denn die Beleihung dieser Objekte ist grundbuchrechtlich abgesichert und somit ist jeder Banker einer Immobilienbeleihung immer offen gegenüber. Immobilien gelten auch als Inflationssicher, da sich die Wertsteigerung an der Inflationsrate orientiert und in der Regel jährlich wächst.

Grundsätzlich ist die Wahl der Finanzierungstrategie zu entscheiden und die entscheidet über den zeitlichen Verlauf des Invests. Es ist nicht schlecht, wenn ein Teil über Fremdkapital finanziert wird, denn das „geliehene Geld“ verliert ja ebenfalls durch die Inflationsrate, Sie leihen also teilweise Geld, das billiger wird, um es mal ganz einfach auszudrücken. Neben der Finanzierungstrategie Ihrer Immobilie als Renditeobjekt ist zu entscheiden, ob es um Haus oder Wohnung als Eigentum bzw. Anlageobjekt geht und dann kommen Softskills wie Standort und Lage zur Investitionsentscheidung. Gute Infrastruktur des Verkehrs und ein attraktives Arbeitsangebot gehören zur guten Innenstadtlage mindestens genauso dazu.

Um sichere Mieteinnahmen zu haben, sollte es im Ort um mindestens 10.000 Einwohner aufwärts gehen, was die demografische Lage der Immobilie angeht. Natürlich steigt das Investitionsvolumen analog zur Lage der Renditeimmobilie. Das Zinshaus oder die freistehende Immobilie muss genau so wie die Wohnung auf Bausubstanz, Lasten etc. geprüft werden, denn auch diese Faktoren spielen entscheidend in Kaufpreis und Wertentwicklung mit.