Immobilienmakler

Informationen zur Betriebskostenabrechnung

In der alljährlichen Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung für Ihre Wohnung legt der Vermieter die im vergangenen Mietjahr tatsächlich entstandenen umlagefähigen Mietkosten fest bzw. berechnet sie dem Mieter abzüglich der monatlichen Abschlagszahlung, die der Vermieter mit jeder Mietzahlung im Voraus erhalten hat.

In der Regel hat der Vermieter über die Jahre gute Erfahrungswerte, wie hoch die Abschläge für die Mieter ausfallen müssen, damit es bei der Betriebskostenabrechnung keine bösen Überraschungen gibt und eine sehr hohe Nachzahlung ansteht.

Eine höhere Nachzahlung hat man zum Beispiel zu erwarten, wenn es eine ungewöhnlich lange und kalte Heizperiode in einem Wirtschaftsjahr gab oder zum Beispiel Preise einer bestimmten Sparte oder Branche massiv angehoben wurden, wie es zum Beispiel im Rahmen der CO2 Abgaben passiert und passieren wird, um den Klimaschutz über den Verbraucher zu finanzieren.

Die Frist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung liegt für Vermieter bei zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Einige Ausgaben kann der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nicht auf die Mieter umlegen; dazu zählen beispielsweise Instandhaltungs- und Reparaturkosten.

Eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist zeitaufwändig und rechtlich an enge Vorgaben gebunden. Idealerweise übergeben Sie als Vermieter diese Aufgabe an einen Verwalter. Wir bieten für diese Fälle zum Beispiel das Buchhalterpaket an, das nach unserer Einschätzung und im Marktvergleich sehr günstig für den Vermieter ist, zumal es steuerlich geltend gemacht werden kann, wenn wir als Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung für Sie tätig werden!

Mieter leisten meist eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung und müssen nach der Abrechnung am Jahresende entweder nachzahlen oder erhalten zu viel gezahlte Beträge zurück. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist genau geregelt, welche Kosten zu den Betriebskosten zählen.

Hausverwaltung im Paket – transparente Vermieterverwaltung

Klar, günstig und einfach: wir haben Ihnen als Vermieter Pakete gepackt!

Klar und übersichtlich für Vermieter

Verwalten mit Werterhaltung. Wir stehen Ihnen mit unserer Dienstleistung als Verwalter zur Seite. Wir kümmern uns um Ihr Gebäude, hegen und pflegen mit Leidenschaft, als wären es unsere eigenen.

Verlässlich halten wir Ihre Objekte instand und Sie regelmässig darüber informiert was passiert bzw. planen mit Ihnen die Projekte rund um Ihre Immobilie.

Kleinreparaturen sind schnell umgesetzt oder auch mal rechtzeitig das Treppen­haus renoviert. Aber auch große Projekte zum Wohl der Eigentümer und zum Werterhalt der Immobilie werden angepackt: Dachgeschosse ausbauen, Balkone vergrößern, Freiflächen attraktiv neu planen und gestalten gehört ebenfalls zu unserem Leistungsspektrum als engagierte Hausverwaltung.

All das schafft mehr Wohnraum, mehr Lebensqualität und zahlt sich für Sie und Ihre Mieter aus.

Unsere transparente Arbeitsweise schafft Vertrauen!

Diese Pakete runden wir mit unserem Vermieterpaket ab! Besser Mieter finden:

  • Exposéerstellung
  • Vermarktung auf gängigen Portalen
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Bonitätsprüfung
  • Erstellung Mietvertrag
  • Abnahme und Übergabe des Objekts

Selbstverständlich übernehmen wir auf Wunsch auch die Vermietungsangelegenheiten. Also den Aufwand von Wohnungsübergaben, Neuvermietungen, Bonitätsprüfungen etc. und reduzieren damit Mietleerstände auf ein Minimum, bestenfalls sogar auf Null.

Dabei gehört eine zusammenfassende und individuelle Information für den Eigentümer durch uns selbstverständlich dazu.

Mieter oder Vermieter – wer zahlt die Schädlingsbekämpfung

Sobald die Hilfe durch einen Schädlingsbekämpfer für Mieter oder Vermieter notwendig wird, stellt sich auch die Frage: wer trägt die Kosten für den Einsatz?

Im ersten Schritt muss unterschieden werden, ob es sich bei den aufkommenden Kosten für die Schädlingsbekämpfung um regelmäßige wiederkehrende Kosten handelt oder die Zuhilfenahme des Schädlingsbekämpfers eine einmalige Maßnahme zur akuten Beseitigung eines Problems ist.

Die laufenden Kosten eines ganzjährigen Einsatzes für so einen Kammerjäger sind für den Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Das sieht §27 II der Berechnungsverordnung vor. Diese Schädlingsbekämpfungskosten dienen dem Schutz der Mieter bzw. des Objekts als Prävention.

Eine einmalige ganz akute Bekämpfung wie ein Befall durch Schadnager oder Insekten trägt grundsätzlich der Vermieter als Kosten der Instandhaltung oder Mängelbeseitigung. Hier ist jedoch grundsätzlich noch das Verursacherprinzip festzuhalten. Ist der betroffene Mieter Schuld am Befall durch unsachgemäßes Verhalten, Einschleppung etc. liegt die Rechnung für die Schädlingsbekämpfung beim Mieter und auch ganz wichtig: der durch Ungeziefer betroffene Mieter muss es unverzüglich dem Vermieter auch anzeigen.

Die Klärung der Schuldfrage ist oft schwierig, da der Vermieter hier in der Pflicht ist, den Nachweis zu erbringen.Ist die Verursacherschuld nicht nachweisbar, trägt der Vermieter die Kosten. Wenn der Vermieter den Nachweis erbringt, dass der Schädlingsbefall nicht aus seiner Verantwortung herrührt, muss der Mieter seine Entlastung beweisen, so wie auch bei anderen Wohnungsmängeln.

Wir haben schon häufiger solche Fälle erlebt, wo die Hausverwaltung bzw. der Vermieter mit den Kosten belastet wurde und das ist unnötig, wenn man sich auskennt!

Darf man auf dem Balkon grillen?

Die Frage, ob und wie man auf dem Balkon grillen darf, treibt viele Wohnungsbesitzer und insbesondere Mieter jedes Jahr aufs Neue um.

Worauf Mieter achten müssen

Sommerzeit ist Grillzeit. Nicht nur im Garten, sonder auch auf dem Balkon wird dann häufig gegrillt. Doch dürfen Mieter das überhaupt?

Ein schönes saftiges Steak oder leckeres Gemüse. Grillen gehört im Sommer einfach dazu. Doch ist das auch auf dem Balkon, der Terrasse oder im gemeinschaftlichen Garten erlaubt? Diese Frage führt immer wieder zu Streitigkeiten mit dem Vermieter und den Nachbarn.

Grundsätzlich ist das Grillen auf dem eigenen Balkon erlaubt. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) müssen das die Nachbarn akzeptieren – aber es gibt Ausnahmen.

Grillen auf dem Balkon: ein Blick in den Mietvertrag kann helfen

Wird im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt, dass das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse verboten ist, müssen sich die Mieter auch daran halten. Der Vermieter darf den Grillspass untersagen, wenn durch Rauch, Geruch oder Ruß wesentliche Beeinträchtigungen für andere Mietparteien entstehen. Wer sich dann nicht an das Verbot hält, riskiert eine Abmahung oder sogar Kündigung.

Aber auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht, schreibt der DMB – ganz unabhänig davon, ob der Grill auf dem Balkon, der Terrasse oder im gemeinschaftlichen Garten steht. Derartige Beinträchtigungen stellen eine Ordungswidrigkeit dar. Diese können mit einer Geldbuße geahndet werden.

Grillen auf dem Balkon: was ist für Mieter erlaubt?

Konkrete Regeln wie oft oder mit welchem Gerät auf dem Balkon oder der Terrasse gegrillt werden darf, gibt es im Miet- oder Wohungsrecht also nicht. Wenn ein Grillabend geplant ist, sollten sich Mieter und Nachbarn grundsätzlich absprechen. Vorrangig sollte dabei auf die Mieter ein Stockwerk höher sowie die Bewohner links und rechts Rücksicht genommen werden. Der Mieterbund empfiehlt zudem, vom Holzkohlegrill auf einen Elektrogrill umzusteigen. Das sorgt für weniger Rauchentwicklung.

Gebrauchte Immobilien kaufen

Eine gebrauchte Immobilie kaufen, klingt erst einmal fast minderwertig, birgt aber große Chancen.

Hausbau ist oft Stress, nicht nur finanziell, emotional, sondern auch körperlich. Deshalb gehen viele Menschen den Weg, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen. Jedoch ist beim Kauf einer Immobilie „aus zweiter Hand“ Einiges zu beachten und eine sorgfältige Planung und viele Informationen zu diversen unterschiedlichen Punkten sind ungemein wichtig.

Je besser Sie vorbereitet sind beim Immobilienkauf, desto weniger Überraschungen erleben Sie!

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie bietet einige Vorteile. Neubauten liegen oft in entsprechenden Neubaugebieten oder entstehen dort und Sie wissen nicht, wie sich so ein Gebiet zukünftig in vielerlei Hinsicht entwickelt. Ein Neubau ist als Immobilie zumindest in der Infrastruktur immer auch ein Überraschungspaket. Eine gebrauchte Immobilie befindet sich in erschlossenen Lagen und mögliche Veränderungen der Strukturen sind absehbar und kalkulierbarer, als bei einem Neubaugebiet. Und nicht zuletzt ist auch die Nachbarschaft gewachsen, so dass eine gute Einschätzung der Lebensumstände um die Immobilie herum für die nächsten Jahre getroffen werden kann. So kann man viele Kriterien für das eigene Lebensgefühl rund um die neue Immobilie schon im Vorfeld prüfen und einschätzen. Beispielsweise, ob das Viertel, in dem man eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, den eigenen und persönlichen Vorstellungen entspricht. Ist eine gute Infrastruktur vorhanden? Wer wären die Nachbarn in spe? Ein weiterer großer Vorteil beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gegenüber einem Neubauobjekt ist die Tatsache, dass das Haus oder die Wohnung in vollem Umfang besichtigt werden kann. Bei einem Neubau müssen Sie sich auf Pläne und Bildmaterial verlassen, bestenfalls auf eine Musterwohnung oder ein Musterhaus. . Darüber hinaus lässt sich der Wert einer Gebrauchtimmobilie relativ sicher bestimmen.

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt beachten, dass keine gravierenden Sanierungen oder Modernisierungen der Immobilie anstehen könnten. Dach, Heizung, Fenster und Dämmung gilt es also mindestens zu prüfen und gegebenenfalls sollte der Kaufinteressent mit einem Experten auf diesem Gebiet den Neukauf vor dem Kauf überprüfen. Natürlich kann man auch einen Gutachter beauftragen, aber der kostet entsprechend. Bei Immobilien aus den 1960er und 1970er Jahren ist ein Gutachter durchaus nicht so verkehrt, da in dieser Zeit auch mal die eine oder andere Bausünde begangen wurde. Aus dem Gutachten wird alles Notwendige für mögliche Sanierungen deutlich und so kann der Käufer der neuen Immobilie sein Vorhaben besser einschätzen. Die Kosten für einen Immobiliengutachter bewegen sich in der Regel im unteren vierstelligen Bereich.

Beim Kauf einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus ist es anzuraten, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchzusehen. Dort erfahren Sie von Beschlüssen, die Sie als Mitinhaber betreffen, nicht nur finanzieller Natur. Ausserdem bekommt man ein Bild über die Eigentümergemeinschaft selbst, wie gut sie zusammenarbeitet oder ob es Streitereien gibt. Ausserdem können Sie nachlesen, ob alle Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen (Hausgeldzahlungen) nachkommen. Protokolliert wird außerdem, ob und wann größere Sanierungen ausgeführt werden müssen. Sind für die Finanzierung ausreichend Rücklagen vorhanden oder müssen Sonderumlagen gebildet werden? Im letzteren Fall könnte der neue Eigentümer möglicherweise nur wenige Wochen nach dem Wohnungskauf wegen solcher Beschlüsse noch mal zur Kasse gebeten werden.

Der Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist eine wichtige, wenn nicht, die wichtigste Informationsquelle für den Immobilienkauf.

Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein eigenes Blatt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt:

  • Die erste Abteilung gibt Auskunft über den tatsächlichen Eigentümer der Immobilie.
  • Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
  • Die dritte Abteilung zeigt Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen.

Eine Gebrauchtimmobilie könnte eventuell unter Denkmalschutz stehen. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, die unter Denkmalschutz steht, sollte sich ausgiebig über die Vor- und Nachteile dazu informieren, die sehr individuell sind. Als Kapitalanlage kann eine denkmalgeschützte Immobilie durchaus von Vorteil sein, allerdings verpflichtet sich der Besitzer oft zu kostenintensiven Instandhaltungen. Manche Umbauten können aufgrund der Denkmalschutzauflagen nicht möglich sein. Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie immer mit dem Denkmalschutzamt in Verbindung treten!

Und abschliessend ein wirklich sinnvoller Tipp: besichtigen Sie eine für den Kauf enger ins Auge gefasste Immobilie mehrmals, denn viele Punkte entgehen einem Kaufinteressenten bei der ersten Besichtigung und wenn man sich Notizen macht, kommen auch noch mal neue Fragen im Nachgang auf, die die Immobilie betreffen.

Gartenpflege

Ein gepflegter Außenbereich für den perfekten ersten Eindruck

Sie entscheiden, wie Sie Ihre Kunden in Empfang nehmen. Der erste Eindruck entsteht jedoch schon vor Ihrer Eingangstür – dafür sorgt Ihre Außenlage. Gepflegte Grünanlagen und perfekt gereinigte Außenbereiche spiegeln den Eindruck des Unternehmens wider.

Damit Sie von Anfang an überzeugen, pflegen wir Ihren Rasen, schneiden Hecken und Bäume und beseitigen Unrat.

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